La cátedra de empresa “Vivienda y Futuro” de la UPF y la APCE presenta su segundo Policy brief titulado “Colaboración público-privada en el mercado de la vivienda en Cataluña”, elaborado por José García Montalvo, Carles Sala y Josep María Raya. El documento se centra en el análisis de las carencias en materia de vivienda social que existen en España y especialmente en Cataluña, haciendo una comparativa con otros países europeos, y en explorar las diferentes posibilidades que ofrece la colaboración público-privada para revertir esta situación. Por otro lado, también incide en las oportunidades que ofrecen los Fondos Next Generation EU para descarbonizar las ciudades, mejorar la eficiencia energética de los edificios y revertir déficits históricos de inversión en el parque residencial.

La vivienda social en el Estado español

Según el Policy brief, el precio del alquiler en Catalunya no ha dejado de crecer en los últimos años, después de años de bajadas de precios.

Así, según datos del INCASÒL, el aumento del precio del alquiler comenzó en 2015 y dura hasta la fecha, con un aumento de un 33% acumulado,

y con tasas anuales que llegaron a ser de casi el 10%, aunque en clara desaceleración. Además, en este período, la inflación acumulada fue de poco más de un 4%. Si este aumento de precios y de la inflación hubiera ido acompañado de una subida de la renta per cápita, la situación no se habría convertido en tan preocupante, pero la realidad no ha sido ésta. El crecimiento en términos nominales ha sido del 23,11%, mientras que el crecimiento de la inflación acumulado ha sido del 33%, es decir, la renta per cápita en términos reales ha decrecido un 10%. En este sentido, se observa que desde el 2005 hasta el 2020, el precio del alquiler ha crecido un 16% más que la renta per cápita. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que la distribución de la renta no es uniforme y que, por tanto, este problema lo han sufrido con mayor intensidad las rentas más bajas y, en especial, los jóvenes o las personas en situación de vulnerabilidad.

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Desde 2005 hasta 2020, el precio del alquiler ha crecido un 16% más que la renta per cápita. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que la distribución de la renta no es uniforme y que, por tanto, este problema lo han sufrido con mayor intensidad las rentas más bajas y, en especial, los jóvenes o las personas en situación de vulnerabilidad.

En un país europeo estándar, esta cuestión se resolvería con viviendas de alquiler social. El problema es que en la actualidad, en España sólo un 2,5% del parque de viviendas es vivienda social. En la Unión Europea, la media es del 9,3%, y los países más avanzados sitúan este porcentaje en torno al 20%, como Dinamarca o Reino Unido. Disponer de un amplio segmento de vivienda asequible para alquilar requiere una inversión muy importante que sólo es posible desde la colaboración público-privada y así se ha demostrado. En este sentido, el 78,8% de los visados ​​de inicio de obra de viviendas de protección oficial en Cataluña durante 2020 fueron de promotoras privadas.

Tabla 1. Vivienda social en la UE

Colaboración público-privada en materia de vivienda

En Cataluña se han producido diferentes ejemplos de colaboración público-privada para la promoción de vivienda asequible con una vocación de permanencia en el tiempo. Este informe destaca el derecho de superficie como una fórmula en expansión en el territorio gracias a la Ley catalana 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, que da un impulso importante a este modelo de colaboración, y que aplica no sólo para las cuestiones de viviendas, sino también para su uso en la construcción de equipamientos. A nivel estatal, el Real decreto ley 26/2020, de 7 de julio, regula una serie de especificados por el derecho de superficie y la concesión demanial: así, el artículo 31 de esta norma permite excluir el pago de un canon o precio por parte del superficiario sin que esta cuestión altere la naturaleza onerosa del derecho real constituido a efectos fiscales.

Según el Policy brief, esta decisión es una clara apuesta por conseguir que la necesidad de promocionar viviendas asequibles no vea entorpecida la sostenibilidad del modelo de la explotación por la imposición preceptiva de un canon. Y que más que el precio o canon, lo que hay que procurar es que el superficiario ofrezca el alquiler más bajo posible y, por tanto, que la imposición de un canon no constituya una barrera a la presentación de ofertas competitivas en los concursos convocados .

NACE LA EMPRESA MIXTA QUE CONSTRUIRA 4 500 PISOS DE ALQUILER ASEQUIBLE EN BARCELONA

Otras fórmulas de colaboración público-privada que el informe recoge como ejemplos son aquellas realizadas a través de una sociedad de capital mixto.

Éste es el caso de SBD Alquiler Social S.A. (VIMUSA 40%, la Promotora del Vallès 20% y CEVASA 40%), que actúa en el municipio de Sabadell, o la recientemente constituida Vivienda Metròpolis Barcelona S.A. (el CON 25%, el Ayuntamiento de Barcelona 25% y NiCrent Residencial 50%), que desarrollará su actividad en el Área Metropolitana y en la ciudad de Barcelona. Estos dos ejemplos responden a un modelo de colaboración institucionalizada, con una discrecionalidad compartida y una gobernanza colaborativa que va más allá de una relación de carácter contractual más propia de las concesiones. Hay otros ejemplos de colaboración público-privada menos atípicos que han permitido a la Administración atender situaciones de vulnerabilidad que requerían disponer de vivienda con urgencia y con mucha anticipación a la temporalidad que supone la construcción de una promoción, como el programa de cesión de viviendas de grandes tenedores, mediante convenios con la Agencia de la Vivienda de Cataluña (AHC), el mecanismo de adquisición de viviendas de tanteo y retracto por parte de entidades sociales o el programa Reallotgem, también del ‘AHC.

Según el Policy brief, esta decisión es una clara apuesta por conseguir que la necesidad de promocionar viviendas asequibles no vea entorpecida la sostenibilidad del modelo de la explotación por la imposición preceptiva de un canon. Y que más que el precio o canon, lo que hay que procurar es que el superficiario ofrezca el alquiler más bajo posible y, por tanto, que la imposición de un canon no constituya una barrera a la presentación de ofertas competitivas en los concursos convocados .

Sólo un 2,5% del parque de viviendas en España es vivienda social

Los Fondos Next Generation como oportunidad

Este segundo Policy brief de la Cátedra “Vivienda y Futuro” también analiza los Fondos Next Generation dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia aprobado por la UE. Según el documento, éstos constituyen, en el ámbito de las políticas públicas de vivienda, una auténtica oportunidad para impulsar la rehabilitación y promoción de nuevas viviendas, así como para revertir déficits históricos de inversión en el parque residencial.

La promoción de vivienda de alquiler social en el marco de estos Fondos deberá realizarse sobre suelo público, deberá priorizar la colaboración público-privada, e irá destinada a los colectivos con más dificultades para acceder a una vivienda, entre los cuales el Plan destaca a los jóvenes con ingresos bajos. Todo ello sin olvidar que uno de los puntos clave de estas ayudas es la descarbonización y la mejora energética de los edificios, por tanto, el incremento del parque público deberá realizarse bajo la exigencia de unos edificios energéticamente eficientes, exigiéndolos una demanda de energía inferior en al menos un 20% a los requisitos impuestos para los edificios residenciales destinados a vivienda. Sin embargo, también deben aplicarse otros criterios de sostenibilidad en cuanto a los residuos, que además de limitar su generación deberá preverse en al menos un 70% su reutilización, reciclaje y recuperación.

Josep Maria Raya, profesor de la Universidad Pompeu Fabra y director de la Cátedra Vivienda y Futuro de APCE-UPF, coautor del Policy Brief, señala que “con sólo un 2,5% de vivienda social en alquiler, cuatro veces por debajo de la media europea, la colaboración público-privada no es una posibilidad, es una obligación. Y más si consideramos que la mayoría de la vivienda social en alquiler ha sido producida por el sector privado. Ya hemos aprendido algunas (pocas) experiencias y tenemos una oportunidad única gracias a los Fondos NG. Debemos buscar fórmulas ágiles, dinámicas y beneficiosas para todos los implicados.”

Desde la APCE su presidente, Xavier Vilajoana, considera que “la experiencia que alcanzaremos con el despliegue de los diferentes proyectos iniciados gracias a los Fondos Next Generation EU no sólo debe verse como un aspecto puntual, sino que nos debe servir para profundizar en mecanismos de colaboración público-privada estables, incluso de carácter estructural, especialmente en el ámbito de la promoción”.

En ningún caso, el precio de alquiler de una vivienda puede superar el 30% de los ingresos de sus habitantes.

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